Санкт-Петербург, Петроградский район,
Левашовский проспект, дом 12, офис 225/5

Телефон:

+7 (812) 980-72-92

+7 (812) 980-71-05

Главная \ Статьи \ 214-ФЗ \ Что надо знать при заключении договора ЖСК: полезная информация из судебной практики.

Что надо знать при заключении договора ЖСК: полезная информация из судебной практики.

Как мы много раз говорили,214-ФЗ указывает, что привлечение денежных средств граждан, при приобретении ими строящегося жилья, возможно путем:

Заключения между гражданами и застройщиками договора участия в долевом строительстве; Привлечение денежных средств граждан жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами (далее – ЖСК), то есть граждане вступают в ЖСК и становятся пайщиками ЖСК. 
 
 

В настоящее время почти 40% застройщиков пользуются схемой ЖСК при продаже квартир в строящемся доме. Прежде чем заключать такой договор просмотрите этот материал. Здесь собрана информация из судебной практики по вопросу, связанному с защитой прав пайщиков ЖСК, чтобы вы сразу могли понимать, какие же права вы на самом деле имеете и как их можно защищать.
 

К примеру, в Определении Ленинградского областного суда от 13 февраля 2013 г. № 33-534/2013сказано следующее:

Гражданин обратился во Всеволожский городской суд с иском к ЖСК "НовоДевяткино" о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, так как ЖСК не построил жилой дом к определенному сроку, а гражданин внес целевые паевые взносы в соответствии с заключенным между ЖСК и им договором от 01.02.2008.

В соответствии с данным договором гражданином в целях реализации инвестиционного проекта, предусматривающего проектирование и строительство жилого дома, находящегося по строительному адресу: ______, был внесен установленный ЖСК целевой паевой взнос в размере и в сроки, предусмотренные уставом ЖСК, договором и приложением № 1 к нему. В свою очередь ЖСК принял на себя обязательство в срок до IV квартала 2008 года передать в собственность гражданина квартиру в соответствии с размером внесенного паевого взноса и оговоренную в договоре.

В связи с тем, что ЖСК принятых на себя обязательств не исполняет, строительство дома не окончено, гражданин просил взыскать с ЖСК проценты за пользование чужими денежными средствами за период с момента, когда строительство должно быть окончено, до момента подачи иска в суд и оплату государственной пошлины. По мнению гражданина, учитывая, что дом не построен в указанный в договоре срок, ЖСК неправомерно пользуется внесенными им денежными средствами.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17.10.2012 г. в иске гражданину отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о привлечении ЖСК "НовоДевяткино" к ответственности за пользование чужими денежными средствами, Всеволожский городской суд Ленинградской области, обоснованно указал на то, что направление внесенного гражданином паевого взноса на строительство многоквартирного дома свидетельствует об отсутствии неправомерного пользования данными денежными средствами со стороны ЖСК. Также судом правильно указано на то, что правоотношения сторон, связанные с членством гражданина в ЖСК, регулируются общими нормами ГК РФ и ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" лишь в той мере, в какой они не урегулированы специальным законом и уставом ЖСК (п. 5 ст. 3, п. 3 ст. 16 ФЗ от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах"). Согласно п. 2 ст. 6 данного Закона члены кооператива несут риск убытков, связанных с деятельностью кооператива, в пределах своих паенакоплений. В силу ч. 3 ст. 124 ЖК РФ основанием владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения жилым помещением является членство в жилищном кооперативе, одним из принципов осуществления деятельности кооператива является обязательность выполнения членом кооператива решений, принятых его органами управления. Таким образом, вступая в ЖСК граждане фактически разделяют ответственность ЖСК за строительство, то есть отвечают «сами перед собой».

Заключая договор от 01.02.2008, гражданин одновременно вступил в члены ЖСК, согласившись с принципами его деятельности. В заявлении о принятии в члены ЖСК имеется указание на то, что истцу понятны основные документы, оформляющие взаимные права и обязанности сторон, содержание устава ЖСК отвечает его интересам. Согласно имеющемуся в материалах судебного дела уставу ЖСК в целях реализации удовлетворения потребностей членов ЖСК в жилье гражданином  осуществляется определение объемов строительства многоквартирного дома и строительство дома путем выполнения функций инвестора (п. п. 1.1, 2.2 устава), то есть, как указано выше гражданин участвует в строительстве не только взносами. В силу положений п. 4.3.2 устава правление кооператива руководит текущей деятельностью кооператива за исключением вопросов, отнесенных к компетенции других органов управления. Поскольку вопросы изменения сроков окончания строительства не отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов ЖСК, правление было правомочно изменить срок окончания строительства жилого дома исходя из задач осуществления текущей хозяйственной деятельности. Препятствий в ознакомлении с принятым решением гражданину не чинилось, обязанности доводить принятые правлением решения до членов ЖСК в письменном виде устав ЖСК не содержит.

 

Таким образом, вступая в ЖСК, гражданин становится членом ЖСК и несет риск убытков, то есть если дом будет построен с нарушением сроков, то ответственность у ЖСК отсутствует.

При этом для вступления в члены ЖСК с Вас возьмут заявление о вступлении и доверенность на участие в деятельности ЖСК. Ведь не будете же Вы каждый раз приезжать в ЖСК, чтобы подписывать документы о принятии новых членов, направлении документов в государственные органы и т.д.

Аналогичная практика содержится в следующих судебных решениях и определениях:

  • Решение Свердловского областного суда от 16 января 2013 г. по делу № 72-20/2013;
  • Определение Самарского областного суда от 08 февраля 2012 г. № 33-1268;
  • Определение Свердловского областного суда от 1 декабря 2011 г. по делу № 33-16952/2011;
  • Определение Свердловского областного суда от 13 июня 2012 г. по делу № 33-6369/2012;
  • Определение Свердловского областного суда от 28 февраля 2012 г. по делу № 33-2123/2012;
  • Определение Свердловского областного суда от 28 сентября 2010 г. по делу № 33-10588/2010.

 

Самое главное, на что хотелось бы обратить внимание читателей этой статьи – это то, что деятельность ЖСК законодательно урегулирована. Организации вправе привлекать денежные средства граждан для строительства домов путем вступления последних в ЖСК. Однако граждане, выбирая эту схему при приобретении жилья, должны понимать риски и знать, что написано в договоре «между строк», а также знакомиться не только с договором, но иными документами, регулирующими деятельность конкретного ЖСК, например с уставом. 

 

источник: http://razned.ru/law/read/fz-214/CHto-nado-znat-pri-zaklyuchenii-dogovora-ZHSK-poleznaya/