Российская Федерация,Санкт-Петербург,

Петроградский район, Левашовский проспект,

дом 12, офис 225/5

Телефон:

+7 (812) 980-72-92

+7 (812) 980-71-05

Главная \ Статьи \ Налоги \ Налоги на продажу недвижимости при собственности менее 3 лет

Налоги на продажу недвижимости при собственности менее 3 лет

Продажа физическим лицом жилого дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, всегда влечет возникновение вопроса об уплате налогов, предусмотренных действующим законодательством.

В соответствии с общими требованиями Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) налогом, который обязаны уплатить физические лица (граждане), продающие свое жилье, является налог на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).
 

Установленная налоговая ставка для НДФЛ в этом случае составляет 13%.

Вместе с тем, конкретная сумма НДФЛ, подлежащая уплате гражданином, всегда зависит от ряда обстоятельств, наиболее важным из которых является срок владения квартирой на праве собственности.

Согласно пункту 17.1 статьи 217 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождены от налогообложения) доходы, получаемые от продажи квартиры, если она находилась в собственности налогоплательщика три года и более.

Если же ко дню заключения договора купли-продажи продавец владел квартирой на праве собственности менее трех лет, НДФЛ подлежит уплате. Именно в этом случае приобретает актуальность вопрос фактического занижения цены договора купли-продажи квартиры как способа минимизации размера НДФЛ.

Предпосылки к занижению продажной цены квартир содержатся в подпункте 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в силу которого продавец квартиры имеет возможность уменьшить сумму подлежащего уплате НДФЛ, прежде всего, путем получения имущественного налогового вычета в сумме, равной стоимости продаваемой квартиры, но не превышающей 1 000 000 рублей.

 

Таким образом, сумма подлежащего уплате НДФЛ будет определяться следующим образом: 13% от разницы между полученным продавцом доходом, облагаемым НДФЛ, и стоимостью квартиры, не превышающей 1 000 000 рублей.

 

Если речь идет о продаже квартиры стоимостью свыше 1 000 000 рублей, которой Вы владели на праве собственности менее трех лет, НДФЛ за продаваемую квартиру составит 13% от стоимости квартиры, уменьшенной на 1 000 000 рублей.

То есть НДФЛ за продаваемую квартиру не придется платить в случае, когда ее стоимость составляет 1 000 000 рублей или меньше.

Чаще всего продавцы квартир формально снижают рыночную стоимость квартиры, отражаемую в договоре купли-продажи, до 1 000 000 рублей. Действительно, действующее законодательство не обязывает граждан продавать квартиры исключительно по средним рыночным ценам. Более того, в декларации о доходах продавец квартиры должен сослаться именно на стоимость квартиры, указанную в договоре купли-продажи. Из содержания статей 40 и 105.3 НК РФ следует, что данная цена признается рыночной для целей налогообложения, и НДФЛ будет рассчитываться, исходя из этой суммы, а не из реальной рыночной стоимости жилья.

Сами налоговые органы не вправе проверять правильность применения цен по таким сделкам, за исключением случаев заключения сделок взаимозависимыми лицами, а также ряда иных случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 40 НК РФ. Под взаимозависимыми лицами понимаются лица, отношения между которыми могут оказывать влияние на условия и (или) результаты сделок, заключаемых между ними, перечень которых определен статьей 105.1 НК РФ. К взаимозависимым лицам, в том числе, относятся:

- физические лица в случае, если одно физическое лицо подчиняется другому физическому лицу по должностному положению;

- физическое лицо, его супруг (супруга), родители (в том числе усыновители), дети (в том числе усыновленные), полнородные и неполнородные братья и сестры, опекун (попечитель) и подопечный.

 

Однако действия, сводящиеся к фактическому занижению цены договора купли-продажи квартиры, всегда сопряжены с обоюдными правовыми рисками, возникающими как у покупателя квартиры, так и у ее продавца.

К примеру, в случае расторжения договора купли-продажи квартиры либо признания его недействительным (незаключенным) покупатель имеет право на возврат стоимости квартиры, отраженной в договоре. Доказать, что реально уплаченная сумма превышала сумму, указанную в договоре, покупателю будет крайне затруднительно.

 

С тем, чтобы избежать подобных ситуаций на практике, при заключении договора купли-продажи квартиры продавец может выдать покупателю две расписки, одна из которых подтверждает получение суммы по договору, а вторая – получение оставшейся суммы либо полной суммы, составляющей стоимость квартиры.

Судебная практика рассматривает такие расписки как соглашение сторон об изменении цены договора купли-продажи. В этом случае покупатель, имея на руках расписку продавца о получении большей суммы, нежели указанной в договоре купли-продажи, располагает документом, подтверждающим факт уклонения продавца от уплаты НДФЛ, что означает возможность взыскания с последнего неуплаченного налога, пени, штрафа и привлечения продавца к уголовной ответственности.

 

Другим риском продавца является также возможный отказ покупателя от уплаты реальной стоимости квартиры со ссылкой на формальные условия договора купли-продажи о цене. Иными словами, покупатель заплатит продавцу не ту сумму, о которой они в действительности договорились, а лишь сумму, указанную в договоре. 

Еще одним распространенным способом ухода от указания в договоре купли-продажи квартиры ее реальной цены является внесение в такой договор фиктивного условия об обязанности продавца выполнить предпродажный ремонт квартиры за счет покупателя. В этом случае покупатель заранее должен будет подписать такой же фиктивный акт приемки выполненных работ. Подобная схема не предоставит продавцу преимуществ в уплате НДФЛ, поскольку к сумме, полученной продавцом за ремонт квартиры, вышеописанные нормы о налоговом вычете не применяются, и НДФЛ будет подлежать уплате на всю сумму якобы выполненного ремонта.

Помимо вышеописанного способа уменьшения НДФЛ (с помощью вычитания из доходов, подлежащих налогообложению, стоимости продаваемой квартиры, не превышающую 1 000 000 рублей) НК РФ предусматривает и альтернативный легальный способ, сводящийся к уменьшению суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

 

Это означает, что продавец квартиры может уменьшить НДФЛ путем вычитания из налогооблагаемых доходов суммы, потраченной им на приобретение соответствующей квартиры. В фактические расходы на приобретение жилья могут включаться:

- расходы на приобретение квартиры;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на работы, связанные с отделкой.

Очевидно, что данный способ минимизации НДФЛ является более выгодным для продавца, если расходы на приобретение квартиры составили более 1 000 000 рублей.

 

Итак, если гражданин продает квартиру за 3 миллиона рублей, которую он ранее приобрел за эту же сумму, НДФЛ за продажу квартиры не уплачивается.

 

Какой бы способ минимизации размера уплачиваемого НДФЛ ни выбрал продавец квартиры, он обязан самостоятельно исчислить НДФЛ и представить в налоговый орган декларацию (не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи квартиры) и заявление о предоставлении имущественного налогового вычета.

В случае неисполнения обязанности по представлению декларации налоговый орган направит продавцу квартиры требование об уплате непосредственно НДФЛ, штрафа за неуплату НДФЛ, пеней, рассчитанных   на день выставления данного требования, штрафа за непредставление декларации.

Принимая во внимание, что факт заключения договора купли-продажи квартиры скрыть от налоговых органов не удастся, а юридическая практика   не содержит универсальных способов, позволяющих полностью избежать рисков фактического занижения стоимости квартир, только полное соответствие между ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи, и реальным доходом продавца может гарантировать отсутствие к нему претензий со стороны налоговых органов.

Помимо имущественных налоговых вычетов для продавцов, НК РФ предусматривает самостоятельные вычеты и для покупателей квартир в силу подпункта 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ. При этом имущественные налоговые вычеты граждан, приобретающих квартиры, имеют ряд существенных отличий от вычетов, предоставляемых продавцам квартир (в том числе, по максимальной сумме, по количеству предоставлений, по временным условиям предоставления).

 

источник: http://razned.ru/law/read/Nalogi/Nalogi-na-prodazhu-nedvizhimosti-pri-sobstvennosti/