Российская Федерация,Санкт-Петербург,

Петроградский район, Левашовский проспект,

дом 12, офис 225/5

Телефон:

+7 (812) 980-72-92

+7 (812) 980-71-05

Главная \ Статьи \ НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ в 2016. ИЗМЕНЕНИЯ. РАСЧЕТ

Статьи

« Назад

НАЛОГ С ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ в 2016. ИЗМЕНЕНИЯ. РАСЧЕТ  26.01.2016 18:00

        В 2015 году продавцы платят налог 13% с суммы, полученной от продажи недвижимости, которая находится у них в собственности менее 3 лет. Сократить сумму, с которой рассчитывается налог, можно или на 1 000 000 рублей (воспользоваться налоговым вычетом), или на сумму, ранее потраченную на приобретение продаваемой недвижимости.

 

 

 

С 01 января 2016 года изменяется налоговое законодательство

 

 

В связи с грядущими изменениями в Налоговый кодекс РФ многих покупателей и продавцов волнует вопрос налогообложения доходов с продажи недвижимого имущества с 01.01.2016 года, налог с продажи квартиры, налог с продажи комнаты. Речь в данной статье пойдет не о налоге на квартиру, а именно о налоге с продажи жилого недвижимого имущества, о налоге с продажи имущества менее 3 лет в собственности, а с 2016 года налог с продажи имущества менее 5 лет в собственности.

 

В настоящей статье в максимально адаптивной форме Вы можете

 

 

узнать подробнее о налоге с продажи квартиры в 2016 году

 

 

Вы найдете ответы на следующие основные вопросы:

  • Как изменится налог на доходы с продажи квартиры, комнаты, жилого дома или земли с 2016 года? 
  • Как будет рассчитываться налог, если квартира куплена в 2015 году, а продается в 2016 году
  • Сроки владения имуществом. Правда ли, что, если продавец владеет имуществом менее 5 лет, то он будет платить налог в размере 70% от кадастровой стоимости объекта?
  • Какие налоги будут у продавца с 2016 года?
  • Как изменится спрос и предложение на рынке недвижимости в 2016 году?
  • Налоги на квартиру менее 5 лет в собственности и налог на квартиру более 3 лет в собственности. Будет ли уплачиваться налог с продажи квартиры, если продажа квартиры состоится через 3 года?
  • Налоговые изменения в 2016 году. Изменение налогов от продажи квартиры.

 

Итак, расскажем о грядущих изменениях максимально доступным языком:

 

Сразу оговоримся, что в данной статье речь идет только о тех физических лицах - граждан РФ, которые продают следующее, НЕ используемое в предпринимательской деятельности, имущество: жилые дома, квартиры, комнаты, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки или доли (долей) в указанном имуществе.

 

 

Изменение минимального срока владения имуществом для освобождения от уплаты налога.

 

 

C 01.01.2016 года изменяется срок владения имуществом, после которого налогоплательщик освобождается от уплаты налога на доходы физических лиц, полученных от реализации этого имущества.

Однако ПОДЧЕРКИВАЕМ, что эти изменения касаются ТОЛЬКО имущества, которое приобретено в собственность ПОСЛЕ 01.01.2016 года. Т.е. если Вы владеете имуществом более 3 лет, но менее 5 лет и при этом в собственность это имущество получили до даты 01.01.2016 года, налог на доходы от реализации этого имущества платить Вы НЕ будете.

 

 

Для имущества, оформленного в собственность до 01.01.2016 года, срок владения, после которого платить налог не нужно, остается равным 3 года

 

 

Обращаем внимание, что речь идет именно о собственности. Если Договор долевого участия (паевого взноса или иной аналогичный договор) Вы оформили в 2015 году, а собственность получили в 2016 году, применяется статья 217.1 Налогового Кодекса в редакции, вступающей в силу с 01.01.2016 года. Чтобы не платить налог, продажа должна быть осуществлена не ранее 2021 года через 5 лет после оформления имущества в собственность.

 

 

ВНИМАНИЕ!!!

 

Для имущества, право собственности на которое получено:

 

  • по наследству или дарению от ближайших членов семьи (супруги, родители, дети, внуки, бабушка, дедушка, братья, сестры)
  • в результате приватизации
  • в результате передачи имущества плательщику ренты по договору пожизненного содержания с иждивением

 

срок владения имуществом, после которого лицо, отчуждающее имущество не должен платить налог на доход от реализации этого имущества, по-прежнему составляет 3 года

 

Приватизация, наследство или дарение от ближайших родственников?

Срок владения, после которого платить налог не нужно, по-прежнему будет равен 3 годам

 

В каких случаях применяется срок 5 лет для освобождения от уплаты налога.

 

Минимальный срок владения объектом недвижимого имущества для освобождения от уплаты налога составляет 5 лет в следующих случаях:

Если имущество одновременно отвечает следующим условиям:

  • приобретено по договору купли-продажи, дарению или наследству от иных лиц (не ближайших родственников), по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства, паевого инвестирования или по другому договору, связанному с долевым строительством)
  • оформлено продавцом-налогоплательщиком в свою собственность после 01.01.2016 года
  • отчуждается после 01 января 2016 года (после того, как закон вступит в силу)

 

Если такое имущество находится в собственности продавца менее 5 лет, продавец-налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физического лица, полученного от реализации этого имущества.

 

Налоговая ставка остается 13% для резидентов.

 

Купили квартиру после 01.01.2016?

Чтобы не платить налоги нужно ждать 5 лет

 

Налогооблагаемая база. С какой суммы уплачивается налог?

 

Если продается имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года и находится в собственности продавца менее 3 лет, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

 

  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1000000 рублей;
  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества)

 

 

Налог на доходы от реализации имущества, приобретенного до 01.01.2016 года, не зависит от размера кадастровой стоимости этого имущества.

 

Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна расходам продавца на покупку этой недвижимости

 

Если Вы продаете имущество, которое приобретено до 01.01.2016 года и находится в Вашей собственности более 3 лет (не важно, более или менее 5 лет), то Вы освобождаетесь от уплаты налога.

 

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана более 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика): 

 

  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей
  • Продажная стоимость по договору отчуждения минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества)

 

 

Снизить налог до нуля можно, если продажная цена равна расходам продавца на покупку этой недвижимости и эта цена БОЛЬШЕ или равна 70% кадастровой стоимости недвижимости

 

 

 

ПЕРВЫЙ ПРИМЕР

 

 

Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 6 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 6 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

  • 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 6 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (6 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 5 000 000 рублей = 650 000 рублей
  • 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 6 000 000 рублей и 4 000 000 рублей. Налог составит 13% с 2 000 000 рублей = 260 000 рублей.

 

 

ВТОРОЙ ПРИМЕР

 

 

Например, сейчас 2019 год. Вы продаете квартиру за 4 000 000 рублей, а купили ее 3 года назад в 2016 году за те же 4 000 000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 2019 год составляет 4 500 000 рублей (70% от 4 500 000 = 3 150 000 рублей). 4 000 000 больше, чем 3 150 000 рублей, что означает: продажная стоимость имущества указана в договоре более 70% кадастровой стоимости.

 

Вы можете выбрать налогооблагаемую базу:

  • 1 вариант: так как Вы указываете (продаете) цену 4 000 000 рублей по договору купли-продажи и такая цена выше 70% кадастровой стоимости, то налог будет исчисляться в размере 13% с суммы (4 000 000 – 1 000 000 налогового вычета), т.е. 13% с 3 000 000 рублей = 390 000 рублей
  • 2 вариант: Вы НЕ пользуетесь налоговым вычетом. Тогда налогооблагаемая база составит разность между 4 000 000 рублей (цена продажи) и 4 000 000 рублей (стоимость приобретения этого имущества). Налог не возникает.

 

 

ТРЕТИЙ ПРИМЕР

 

Например, сейчас 2020 год. Вы продаёте квартиру за 3 000 000 рублей, а приобрели квартиру по наследству от ближайшего родственника в 2016 году. Так как Вы получили квартиру по наследству от ближайшего родственника, минимальный срок владения для освобождения от налогов - 3 года. Вы владеете продаваемым имуществом более 3 лет, Вы особождаетесь от уплаты налога.

 

 

Если продается имущество, которое приобретено после 01.01.2016 года и по договору отчуждения продажная стоимость имущества указана менее или равна 70% кадастровой стоимости, определенной на 01 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на покупателя, то налог рассчитывается со следующей величины (на выбор налогоплательщика):

  • 70% кадастровой стоимости минус имущественный налоговый вычет (если полагается) в размере 1 000 000 рублей
  • 70% кадастровой стоимости минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена приобретения продавцом этого имущества)

 

Если реализуются права требования (переуступка), то налог рассчитывается со следующей величины:

 

  • Цена переуступки минус сумма фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества (т.е. цена по договору долевого участия, договору паевого взноса и др)

 

 

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества.

 

Сразу оговоримся, что имущественный налоговый вычет <strong>не применяется для имущества, которое используется в предпринимательской деятельности.

Для имущества, отчуждаемого налогоплательщиком, применяются следующие имущественные налоговые вычеты:

  • 1 000 000 рублей от продажи имущества

 

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности (отчуждается по одному договору) имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, но продает имущество сособственник по отдельному гражданско-правовому договору (с учетом права приоритетной покупки), имущественный налоговый вычет может быть использован полностью. 

(Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 № 5-П)

 

 

Продаете имущество в долевой собственности?

  • Если продаете по одному договору, 1000000 рублей распределяется пропорционально доле
  • Если продаете по разным договорам, каждый сособственник имеет право на вычет 1000000 рублей

 

При реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, имущественный налоговый вычет при продаже имущества распределяется по договоренности между сособственниками.

Если собственник продает имущество и в этом же налоговом периоде (году) покупает другое жилье, то он может зачесть налоговый вычет на покупку жилья, но не более 260 000 рублей (13% с цены приобретаемого жилья, но с суммы не более 2 000 000 рублей). Налоговый вычет на покупку жилья предоставляется один раз в жизни. Размер официально подтвержденной зарплаты в этом случае не имеет значения.

 

Дополнительно снизить налог можно зачетом полагающегося налогового вычета с покупки другого жилья

  • В сумме не более 260 000 рублей
  • Предоставляется один раз в жизни
  • Продажа и приобретение должны быть в одном налоговом периоде

Рынок недвижимости в 2016 году

Безусловно, изменения налогового законодательства повлечет за собой изменение рынка недвижимости.

Несмотря на то, что изменения касаются только имущества, приобретенного в собственность после 01.01.2016 года, уже сейчас возникают панические настроения продавцов, разогреваемые слухами и «пугалками» лиц, которые не разобрались в вопросе.

Буквально каждый второй продавец приходит  в агентство недвижимости со словами, что после Нового года 2016 ему будет не продать квартиру, поскольку он владеет ею менее 5 лет и не может платить такие большие налоги. Выше, Вы можете убедиться, что на текущих собственниках изменения в Налоговом кодексе никак не отразятся.

Постепенно, изобилие сделок «со значительным занижением» сократится, поскольку нет смысла занижать стоимость имущества по договору, если налог все равно нужно будет платить (с кадастровой стоимости).

Несмотря на то, что 70% кадастровой стоимости – это величина явно ниже рыночной стоимости отчуждаемого имущества (в большинстве случаев), налог все равно возникает и, причем, немаленький. Как следствие, продавцы будут закладывать этот налог в стоимость, что повлечет за собой увеличение продажной цены квартиры на фоне того, что многие собственники просто уберут свою недвижимость с продажи (предложение сократится, что тоже подстегнет цены вверх).

Все эти факторы сократят сделки по улучшению жилищных условий (продажу маленького жилья и покупки большого) и сделки по расселению и разделению имущества, а также сократятся коммерческие сделки. При этом ожидается увеличение спроса со стороны жителей Москвы и Северных районов РФ, где цены на жилье станут просто непомерными, а также в связи с переездом Газпрома в Санкт-Петербург.

Появится больше сделок по переуступке, поскольку в таком случае (до оформления права собственности) налога можно избежать, что даст возможность застройщикам устанавливать большие комиссии за согласие на переуступку прав. Это «подстегнет» спрос на первичный рынок жилья в инвестиционных целях.

Резюмируя вышесказанное, сделок в 2016 году станет меньше, а цена недвижимости сильно возрастет. И связано это не только с тем, что будет увеличиваться количество собственников, которые оформили права на имущество в 2016 году, но и в связи с неверным истолкованием законов и страхами продавцов и покупателей.

 

первоисточник: https://spikcompany.ru/freeadvice/nalog-s-prodazhi/



поделиться